来源：湖北省 2017-10-31 16:00:59
7月30日，《武汉市关于开展培育和发展住房租赁试点工作的实施意见(征求意见稿)》完成意见征集(下称《实施意见》)，进入修改、完善和审议环节，将于近期公布。
《实施意见》征求意见稿提出，选择武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区为住房租赁试点区域，根据企业运营规模、资金实力、运营能力、信用等因素，选择不少于5家国资企业、5家民营房地产开发企业、10家住房租赁企业，作为住房租赁规模化经营试点企业，争取于今年底之前实现住房租赁项目落地，新增租赁住房7000间，面积不少于30万平方米。
本轮试点工作由住建部等国家九部委共同发文推动，因7月17日广州租房新政16条中的“租购同权”条款而备受关注。不少网络媒体将这一条款解读为“租购同权可读名校”。
多位武汉资深房地产人士均表示，网上这些说法失之偏颇，有博取眼球之嫌。
“租购同权可读名校”系误读
7月17日，广州市政府印发《加快发展住房租赁市场工作方案》，提出16条措施，全力推进住房租赁市场发展。
记者查询原文发现，引发热议的条款完整表述如下：“赋予符合条件的承租子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。两类人租房有机会入读义务教育阶段公办学校。一类是有户籍或政策性照顾借读生，没有自购房产;一类是符合市或区积分入学政策条件的，没有户籍的随迁人员子女按照积分高低统筹安排入学。”
广东一资深教育界人士指出，租购同权中的“权”，只是指符合条件的租户子女可以拥有就读公办学校的资格，并不是拥有读名校的资格。一直以来，广州都有“具备正规租赁合同就有可能入读公校”的规定，新政措施并无多大变化。
武汉情况与广州类似。市教育部门相关人士表示，武汉已于多年前出台《居住证服务与管理暂行办法》，明确租房子女能够就近入学享受义务教育，但条件是当学区生源不足时，符合条件的租户子女才能就近入学。如果学区生源超额，武汉则实行户口、房屋产权优先政策，即学龄儿童户口、父母户口和家庭住房三者一致者，由教育服务区的学校优先安排就近入学，“第二顺位是有房无户者，最后才是租户子女。”
现实情况是，无论是广州还是武汉，热点公办小学按户口、房屋产权优先政策排序早已排满，没有“人户合一”的学区房业主子女都难以实现就近入学，更遑论租户子女。
专业人士指出，购房获得的产权包括房屋的所有权、使用权和经营权，与租房获得的使用权不可同日而语，“从法律上讲，租购同权也有歧义。”
中国指数研究院(华中)市场研究总监李国政认为，网络上不少自媒体将租购同权“可读公校”混淆为“可读名校”，“正是鉴于此，武汉在《实施意见》中回避了‘租购同权’这一说法，改用‘保障承租人享有公共服务政策’，这一表述更为准确明晰。”
新政旨在破解租房之痛
业内人士介绍，本轮租房新政的总体目标，是加快培育和发展住房租赁市场，构建起“购租并举”的住房体系，实现城镇居民住有所居的目标。
李国政分析说，所谓住有所居，是指人人都有房子住，但并非人人都买房。从长远来看，“购租并举”有利于减少市场对于住宅的需求量，从根本上稳定或降低房价，“但此过程绝非一朝一夕可以达成，现在就断言房价下跌有些一厢情愿”。
究其原因，一方面购房仍是回报率最高、最稳定的投资方式之一，国人“买房才算安居”的社会观念，难以短时间改变;另一方面，长期以来，我国租房市场以个人业主散租为主，交易不规范、不透明，“黑中介”、二房东、房租欺诈、胶囊房等现象大量存在，拉低了租房的幸福感。
在此背景下，武汉《实施意见》明确提出，支持企业从事房屋租赁规模化经营业务，即让房地产开发、经纪和租赁企业自建或包租一定数量的屋宇，进行改造装修后统一面向市场出租，以收取稳定租金。这些屋宇往往被打造为集中式或分散式的长租公寓，通过统一化、专业化管理，形成规模化、集约化经营，避免散租市场的种种弊端，进而提升租房幸福感与含金量。
长租公寓需破解诸多瓶颈
多位房屋租赁企业负责人表示，作为新生事物，长租公寓在武汉及全国的发展都存在诸多瓶颈，“在工商注册中，连房屋租赁服务这个类目都没有。”而且，房屋租赁主要靠房租差价来获取利润，行业平均净利润仅在3%左右，投资回报率低。
最令人头疼的是房源问题。据介绍，长租公寓一般需租下或建设整栋建筑进行改造装修，自建周期太长，租赁却很难找到合适的房源。因为很少有业主会持有一整栋居民楼的产权，一般都是闲置的企业、学校宿舍、写字楼或工厂，“宿舍数量毕竟是少数，写字楼、工厂又受限于土地性质、住房用途等政策限制，无法进行改造。”
业内人士介绍，武汉《实施意见》正是立足长租公寓发展痛点，从规范管理、增加房源、利税优惠等多方面给予支持。
――市场主体方面，鼓励武汉地产开发投资集团有限公司等市属国资企业从事住房租赁经营业务。李国政认为，这是因为房屋租赁难赚钱，所以需要国企发挥引领、带动作用，承担社会责任。
――税收方面，在增值税、企业所得税和房产税三大领域给予了优惠政策。如对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的征收税率征收房产税。
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