来源：幼教网 作者：lhl4113 2017-02-17 11:43:29
辛苦的买学区房之路：八一小学
基本情况：孩子12年2月份的，女孩，家在朝阳区，学校对口的是北师大朝阳附小和北师大朝阳附中。
换房的缘由：孩子2岁的时候，跟单位一些同事交流，问他们家孩子的小学、初中、高中、大学，才发现一个问题，绝大部分的孩子都上的海淀区的市区重点的初中高中（清华附中、101，交大附中、北达资源、北理工附中、北京四中等，石油附中就算是差的了），小学层次不齐（海淀实验三小、石油附小、中关村一小、三小），大学好多也只能去外地上比较好的一本，在北京能上北理工就算好的了。当然一些从外地上了初中高中后，过来的有些孩子能考上北大清华。我愕然，要是孩子上一个普普通通的学校，能上到一本的概率能有多大？
学区房原则：相对好的学校，至少将来能上一个一本，超过她爸，没想着往牛孩上培养。卖了现在的两居，买一个三居。
买房之路之起步阶段：14年年初，我的房子满五年，想着换到海淀区的学区房，这个时候正好北京的教育新政开始陆陆续续的出台。最开始想换一个三居，对口学校是海淀的中关村一小和二小，或者西城的育翔小学。看了这些学校的房子之后，就抓紧时间卖自己的房子，市场行情从清明节开始明显转差，所以必须先卖后买的稳妥之路。
买房之路之乱花迷眼：4月初小区成交一套房子都能到4.9万每平，我的房子也开始几十万的降价，可是一直也没能卖出去。这个期间也在各种论坛补充知识，看了好多小学的学区房，淘汰了中1、中二、育翔小学、石油附小。到了七月份基本定下来在万泉小学买房子，因为万泉小学算是比较好的小学，对口初中是八一、19中，后来好像还有中关村中学和知春里中学，根据派位的一些原则，万泉小学八成孩子都去了19中，感觉19中也还算是比较好的初中，当然没有办法跟很牛的人大附、北大附中、清华附中相比，但是这个派位在海淀区而言算是相当均衡的了。不过看了那么多小区，这些学区房的房子、小区的确是比较糟烂，出租率相当高，住起来很不爽。
14年中考结束后，随着成绩的公布，我家门口的初中中考成绩相当好，在朝阳区排到了前三名。正好自己的房子也卖不出去，就想着算了，就在家门口上小学、初中，在海淀区买一套普通房子，中考的时候跨区回西城参加中考。所以从8月份开始暂缓了自己要卖的房子。我开始考虑在学院路上买一套非学区房，等着孩子中考用，房子用于出租。学院路上的房子因为基本不是学区房，所以价格下降很厉害。
9月30号开始了一些房地产的调控，行情一下子有所好转。小区里有几套房子也成交了，价格比4月份跌了15-20%左右。
买房之路之山重水复疑无路：时间到了11月份，老婆突然觉得还是要买一个学区房，这个时候降息了。于是我们试着去看一套小户型的房子，只为落户。万泉小学的房子一居已经从220万左右爬升到250万（石油附小的房子从7月份的4.2万到了5万，裕中西里的房子从不到5万涨到6万5）。看了这些小户型，还是在买一居，三居之间徘徊，家附近的中介说小区房子好卖了，于是又开始了卖房之旅。中介很给力的推荐，很多看房子的，可是只有看的，没有谈的。14年也就这么过去了。
买房之路之柳暗花明又一村：到了15年，终于决定买一个一居。新政太多太乱，拿不准到底怎么变化，学区房风险较大。不如买一个一居风险小，卖房的时候一居也好卖，毕竟总价低。终于经过了10个月的反复，决定：在万泉买一居。
可是造化弄人，价格合适的房子，呼呼的就卖完了，万泉小学的房子低于260万的都没有了（除了小南庄的个别较差的房子）。又看了八一学校（彩和坊小学+八一中学，直升的学校）的稻香园、海淀南路、大河庄苑。总价要稍低一些，250万左右的房子。
在咨询了单位众多同事的意见：稍好的小学+稍差的初中（万泉小学+派位大部分去19中）和稍差的小学+稍好的初中（彩和坊小学+八一中学）之间选择，绝大部分都说初中重要。于是我选择了买八一学校的房子。
买房之路之不尽完美：确定了思路，买房子就快了。不到一周就买了房子，稻香园的一套房子因为房东临时加价导致失意。下午又看了大河庄苑的房子，56平232万，满五不唯一，个税在20万左右（看贷款多少）。晚上直接签了合同。我的全部费用在261万，感觉还是不错的。因为房东着急用钱，就只能9.2折的商贷。一个月增加150块钱的费用。忍了！
可是总有不完美的地方：一是个税，个税是评估价-原值-10%的评估价，再乘以20%，中介说评估价不会超过160万，所以我计算的个税在18万，可是到了交钱的时候，评估价多了15万，也就是个税多了快3万。虽然这些钱不是中介收的，可是中介应该把这个先说明，让我们有一个心理准备。本来还有几万块钱留着过年，这下子紧张了。二是利率，因为加急办理的，去交契税个税的时候我们还不知道利率多少，问了一句才知道是92折，一个月又多了七八十块钱。这下被愚弄的感觉涌上心头，朝中介发起火来。92折比88折一个月多交150块钱。
建议：一定要找一个经验丰富、实在可靠的中介。
小结：1、八一学校还算可以，毕竟女孩子到了青春期的时候能上一个校风较好的中学，八一的初中在海淀公立私立初中里能排到20名左右。2、以后私立初中因为能掐尖，估计会变得更好。3、西城的初中以后可能分不清重点与普通了吧，相对能均衡一些。4、2012年开始，小学入学人数越来越多，等2018年我家孩子入学后，她们参加高考的时候，大学不扩招，那时一本率、本科率会下降很多吧。
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